Geri

GAYRİMENKULLERİN 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILMASINDA GELİR VERGİSİ BEYANI

15.03.2020

 
GAYRİMENKULLERİN 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILMASINDA GELİR VERGİSİ BEYANI
 
 
GELİR VERGİSİNİN KONUSU VE UNSURLARI
 
Gelir Vergisi Kanununda gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiǧi kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmıştır. Aynı Kanunda gelirin hangi tür kazanç ve iratlardan oluştuǧuna yer verilmiştir.
 
Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doǧan kazancın niteliǧi ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda "ticari kazanç" ve "diǧer kazanç ve iratlar" olmak üzere iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir.
 
Ticari kazanç: Her türlü ticari ve sınai faaliyetten doǧan kazançtır. Ticari kazancı belirleyen temel unsur faaliyetin sermaye ve emekten oluşan    bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılıktır. Gelir  Vergisi  Kanununda  "gayrimenkullerin  alım  satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uǧraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlar"ın ticari kazanç olarak vergilendirileceǧi belirtilmiştir.
 
Ayrıca, satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet  içinde  veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç sayılır.
 
Diǧer kazanç ve iratlar: Belirli kaynaklara baǧlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı deǧil arızi olan ve çoǧu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın, kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliǧinden meydana gelen kazanç ve iratlardır. Bu gelir türünü diǧerlerinden ayıran en önemli özellik, genel olarak devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda deǧerlendirilmiş olmasıdır. Diǧer kazanç ve iratlar, "deǧer artışı kazançları" ve "arızi kazançlar" olmak üzere iki alt ayrıma tabi tutulmuştur.
 
Gayrimenkul Alım–Satım Işlerinde “Ticari Kazanç–Deǧer Artışı Kazancı” Ayrımını Belirleyen Unsurlar
 
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doǧan kazancın "deǧer artışı kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiǧine ilişkin açıklamalar aşaǧıda belirtilmiştir.
 
Faaliyetteki Devamlılık: Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, kazanç doǧuran işlem sayısındaki çokluktur. Işlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Satışın Hangi Amaçla Yapıldıǧı: Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde, gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım - satım işlemi ticari kazanç kapsamında deǧerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç, deǧer artışı kazancı olarak deǧerlendirilir.
 
Ticari Bir Organizasyonun Varlıǧı: Iş yeri açılması, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kayıt olunması vb. durumlarda ticari bir organizasyonun var olduǧu kabul edilmektedir.
 
Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadıǧı hallerde ise kazanç türü "faaliyetteki devamlılık" ve "satışın hangi amaçla yapıldıǧı" unsurlarına göre tespit edilir.
 
DEĞER ARTIŞI KAZANCININ KONUSU VE VERGİLENDİRİLMESİ
 
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendi uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç, anılan Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve aşaǧıda belirtilen mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 (beş) yıl içerisinde elden çıkarılmasından doǧan kazançlar, deǧer artışı kazancının konusunu oluşturmaktadır.
 
√  Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları,  kum ve çakıl istihsal yerleri, tuǧla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
√ Voli mahalleri ve dalyanlar,
√ Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
√ Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları. Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması,   bir bedel karşılıǧında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.
 
Örnek 1:
 
Mükellef (A) 10.12.2018 tarihinde 300.000 TL’ye satın almış olduǧu gayrimenkulü, 15.07.2019 tarihinde 400.000 TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduǧundan, elde ettiǧi kazanç deǧer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
Deǧer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca "safi deǧer artışı" denilmektedir. Deǧer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılıǧında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) saǧlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;
 
√ Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
 
√ Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların,
düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
 
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli  yerine;  Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına  göre  tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen deǧer esas alınır.
 
Elden çıkarılan mal ve haklarda iktisap bedelinin, elden çıkarıldıǧı ay hariç olmak üzere Devlet Istatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilmesi ve endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
 
Türkiye Istatistik Kurumunun (TÜIK) resmi internet sitesinde 27.01.2014 tarihinde yapılan Üretici Fiyat Endeksi ile ilgili Kamuoyu Duyurusunda, Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) ve Üretici Fiyat Endeksi  (ÜFE)  olarak kullanılan endekslerin yerine Yurt Içi Üretici Fiyat Endeksinin (YI-ÜFE) kullanılacaǧı belirtilmiş bulunmaktadır.
 
Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doǧan kazançlar deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doǧan kazançlar deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.
 
Örnek 2:
 
Mükellef (B) 10.07.2015 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2019 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla)  intikal  etmesi nedeniyle, mükellef'nin bu satıştan elde ettiǧi gelir, deǧer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
 
GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA İKTİSAP TARİHİNİN BELİRLENMESİ
 
Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir. Buna göre, kat karşılıǧı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılıǧında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, deǧer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiǧi tarih esas alınacaktır.
 
Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldıǧı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.
 
Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut Idaresi veya diǧer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doǧalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde deǧer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındıǧı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındıǧının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldıǧı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.
 
Örnek 3:
 
Mükellef (C), kooperatif üyeliǧi karşılıǧında iktisap ettiǧi gayrimenkulüne, 20.04.2017 tarihinde su, elektrik ve telefon baǧlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldıǧı belgeler ile ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün, mükellef adına tapu tescili, 21.11.2018 tarihinde yapılmıştır.
 
Buna göre, deǧer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandıǧı 20.04.2017 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir.
 
Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller Ile Kat Karşılıǧı Olarak Müteahhit Veya Konut Yapı Kooperati lerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde Iktisap Tarihinin Belirlenmesi
 
Cins deǧişikliǧi (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; baǧ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, baǧ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.
 
Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiǧi tarih deǧil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldıǧı tarihin esas alınması gerekir.
 
Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılıǧı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.
 
Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi deǧer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılıǧı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması  halinde elde edilen gelir, deǧer artışı kazancı kapsamında deǧerlendirilmeyecektir.
 
Örnek 4:
 
Mükellef (D)' nin, 05.08.2010 tarihinde satın aldıǧı arsayı, 23.01.2017 tarihinde kat karşılıǧı olarak müteahhide vererek almış olduǧu gayrimenkuller, 25.04.2019 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.
 
Kat karşılıǧı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve deǧer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiǧi 25.04.2019 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınması gerekir.
 
DEĞER ARTIŞI KAZANCININ BEYANI
 
Deǧer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceǧi, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadıǧına baǧlıdır. Istisna tutarının altında kalan kazançlar için yıllık beyanname verilmeyecektir. Istisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.
 
Elde edilen deǧer artışı kazancının safi miktarının, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir, satışın yapıldıǧı yılı takip eden yılın  01-31 Mart tarihleri arasında Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir.
 
Beyannameler;
 
• Hazır Beyan Sistemi aracılıǧıyla internet ortamında,
 
• Baǧlı bulunulan (ikametgahın bulunduǧu yer) vergi dairesine kaǧıt ortamında,
 
• 3568 sayılı Kanun gereǧi elektronik beyanname  gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile sözleşme imzalanarak e-Beyanname sisteminden, verilebilir.
 
Ayrıca mükelleflerin takvim yılı içinde;
 
• Memleketi terk etmesi halinde, memleketi terkten önceki 15 gün içinde,
 
• Ölümü halinde, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vefat eden kişi namına varislerce, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanda bulunulması gerekmektedir.
 
HAZIR BEYAN SISTEMİ
 
Beyana tabi gelirleri sadece diǧer kazanç ve iratlar, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) ile ücretten ibaret olan mükellefler; bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini Başkanlıǧımız tarafından önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunduǧu kullanımı kolay ve hızlı bir sistem olan Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilirler.
 
Bu sistemden, sadece diǧer kazanç ve irat, kira, menkul sermaye iradı veya ücret gelirlerini ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir.
 
Sisteme ve detaylı bilgiye Gelir Idaresi Başkanlıǧının www.gib.gov.tr internet adresinden veya Interaktif Vergi Dairesinden ulaşabilirsiniz.
 
UYGULANACAK VERGİ TARİFESİ
 
Gelir Vergisi Kanunu’na göre 2019 yılında elde edilen diǧer kazanç ve iratlara aşaǧıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır.*
 
Gelir vergisine tabi gelirler;
18.000 TL’ye kadar 15%
40.000 TL’nin 18.000 TL’si için 2.700 TL, fazlası 20%
98.000 TL’nin 40.000 TL’si için 7.100 TL (ücret gelirlerinde 148.000 TL'nin 40.000 TL'si için 7.100 TL), fazlası 27%
500.000 TL'nin 98.000 TL'si için 22.760 TL (ücret gelirlerinde 500.000 TL'nin 148.000 TL'si için 36.260 TL), fazlası 35%
500.000 TL'den fazlasının 500.000 TL'si için 163.460 TL (ücret gelirlerinde 500.000 TL'den fazlasının 500.000 TL'si için 159.460 TL), fazlası 40%
oranında vergilendirilir.
*7194 sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu 103. maddesinde yapılan deǧişiklik.
 
2020 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınacak tarife, 310 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliǧi ile belirlenmiştir.
 
VERGİNİN ÖDENME ZAMANI VE ŞEKLİ
 
2019 yılında elde edilen deǧer artışı kazançlarına ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, 2020 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;
 
• Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 31 Mart 2020 tarihine kadar,
 
• Ikinci taksiti ise 04 Aǧustos 2020 (31 Temmuz 2020 resmi tatile rastladıǧından) tarihine kadar, ödenmesi gerekmektedir.
 
Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlarda, beyan üzerine tarh edilen vergiler beyanname verme süreleri içinde ödenecektir.
 
Verginizi www.gib.gov.tr internet adresinde yer alan anlaşmalı bankalardan ve tüm vergi dairelerinden ödeyebilirsiniz.
 

Saygılarımızla,

Serbest Muhasebeci Mali Müşavir Oğuzhan GÜNGÖR

PAYLAŞ : Email Facebook Google Twitter