TAPU HARCI ORANLARI
TAPU HARCINDA İNDİRİM
SON TARİH : 31.10.2018
Tapu Harcı İndirimi
05.05.2018 tarihiden geçerli olarak Bakanlar Kurulu kararınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20'i (yüzde 2) olarak alınan tapu harcı, 31.10.2018 tarihine kadar geçerli olmak üzere konut ve iş yeri satışlarında binde 15'e (yüzde 1,5'e) indirildi.
100.000 TL değerindeki bir evin alım/satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı 2.000 TL harç bedeli öderken, 31.10.2018 tarihine kadar alıcı ve satıcı ayrı ayrı 1.500 TL harç bedeli ödeyecek.
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır (31.10.2018 tarihine kadar %3'e indirildi.)
Tapu Harcını Kim Öder?
Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2'si oranında tahsil edilir. (31.10.2018 tarihine kadar alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %1,5 olarak tahsil edilecek.)
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı hesaplaması, tapuya alıcı veya satıcının beyan ettiği gayrimenkul alış/satış tutarı üzerinden yapılır. Örneğin, gayrimenkul alış/satış bedelinin tapuya 200 bin TL olarak beyan edilmesi durumunda hem alıcı hem de satıcı (200.000*%1,5) 3.000 TL tapu harç bedeli ödemesi yapar.
Tapu Harcı Döner Sermaye Bedeli
Satış işlemlerinde 2018 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 103,50 TL, ilave hizmet bedeli 14 TL olmak üzere 117,50 TL döner sermaye bedeli bulunuyor. Ayrıca Tapu ve Kadastro Müdürlüğünün yayımladığı 2018 yılı için tüm işlem ve hizmetlerin fiyat tarifesine ulaşmak istiyorsanız tıklayın»
Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.
1- Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza
Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.
Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki farkın %4'üne denk gelen eksik harç bedelini yasal faizi ve hesaplanan eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderiliyor. )
Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.
2- Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi
Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen verginin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.
Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.
Örneğin, 2015 yılı Ocak ayında 260.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 150.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2018 yılı Ocak ayında 300.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 300.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt üzerinde 150.000 TL görüneceği için satıcıya yaklaşık 23.000 TL bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 260.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek ve sadece toplamda 4.400 TL (110.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 18.600 TL (23.000 TL - 4.400 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.
Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi
Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildi için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 444 01 89'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.
Tapu Harcı Ödemesinin Yapılması
Tapu müdürlüğü anlaşmalı bankalarının yanında (anlaşmalı bankalar SMS'te bildiriliyor), satış işleminizi yapmış olduğunuz tapu müdürlüğünden cep telefonunuza SMS olarak gelen 12 veya 13 haneli seri numarası ile tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye bedelini tüm bankaların kredi kartı ile Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden ödeyebilirsiniz. (Gelir İdaresinin tapu harcı ödeme sayfasına ulaşmak için tıklayın ») Ayrıca Tapu Müdürlüğünün ödemenin nasıl yapılacağını anlatan dokümanına ulaşmak için tıklayın»
Arsa Tapu Harcı Hesaplaması
Arsaların tapu harcı hesaplaması da diğer tüm gayrimenkuller ile aynıdır. Yani tapuya beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere toplam %4 tapu harcı bedeli ödenir.
Emlak Vergisinden Muaf Olan Kişiler
Emekliler, ev hanımları, işsizler, dul ve yetimler, şehit yakınları, gaziler, engelliler, ek gelirleri olmaması ve brüt alanı 200 m²’yi aşmayan bir konutları olması durumunda emlak vergisinden muaftır.
Emlakçı Komisyon Oranları
Emlakçı komisyon oranı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile belirlenir. Yönetmelikte gayrimenkul satış işlemleri komisyonu, en fazla "satış bedelinin %2+KDV (%18)" belirlenmiş olup, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Öte yandan sadece yazılı bir anlaşma yapılması durumunda toplamda %4 olan emlakçı komisyonu sadece alıcı veya satıcı tarafından da ödenebilir.
Gayrimenkulün kiralanması durumunda ise komisyon, en fazla "bir aylık kira bedeli+ KDV (%18)" olarak alınabilir. Ayrıca kira komisyonu genel uygulama olarak kiracı tarafından ödense de yapılan sözleşmede komisyonu kiracının ödeyeceği yönünde açık bir hüküm yoksa, komisyon alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenir.
Saygılarımızla,
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir Oğuzhan GÜNGÖR
Şişli - İSTANBUL
